大家好，今天和大家聊一聊"唯一（yī）住房（fáng）强制执（zhí）行"这（zhè）个问题。


        现在有规定唯一（yī）住房也是可以强制拍卖的，以前规定唯一住房不太好拍卖，或者是以大换小的方（fāng）式去处置，大房（fáng）换小（xiǎo）房，现在有明确（què）的规定，唯一住房也是（shì）可（kě）以拍卖的，但要符合三个条件:

        第一，个人（rén）直系亲属名下有可居住的（de）房子，比（bǐ）如父母，孩子（zǐ），丈（zhàng）夫或（huò）者妻子名下有其它住房，就说（shuō）明有地（dì）方住，这样个人的唯一（yī）住（zhù）房也可（kě）以拍卖。

        第二，留5至8年（nián）租（zū）金，比如说你的住房现在拍（pāi）卖市（shì）场（chǎng）价是200万，租（zū）金（jīn）一个月（yuè）是5000块，一年是6万（wàn），给你（nǐ）留5到8年的租（zū）金，5年30万，8年48万，我就给你留50万，这个房子200万（wàn）拍掉，给你留50万，让（ràng）你（nǐ）可（kě）以在同一小区找一套同样的房子租5-8年（nián），这也（yě）是可（kě）以拍卖的。

        第三，别人如果（guǒ）起诉你以后，你就把自（zì）己的房子都卖了，造成（chéng）名下没有房子（zǐ），或者是名下（xià）只有一套房（fáng）子（zǐ），这样被（bèi）发现（xiàn）的话，也可以处置唯（wéi）一的房产，因为你（nǐ）这（zhè）个其实不是唯一（yī），只是（shì）在人家起诉了你以后，你再去卖了（le）其他房子，这（zhè）种情况（kuàng）也可以拍（pāi）卖。

        符合以上这三个条件都是可以处置唯一住房（fáng）的（de），但还要注意另外两种情况（kuàng），一般人很少会注意，户口和居住权。


        首先是户口（kǒu）问题。现在的房产（chǎn）拍卖公（gōng）告里面会写的很（hěn）清楚是否有户口，如果说我楼克佳（jiā）欠了你们的钱（qián），但是（shì）我（wǒ）的父（fù）母，老（lǎo）婆，孩子的户口在里面，就是有居住权，到时候房子你拿去拍卖，但是我还是可以在里面住一辈子，这个（gè）是户口的（de）问题。所（suǒ）以要看一下（xià）里面（miàn）是否（fǒu）有户口，有户口的（de）话，导致清（qīng）房就（jiù）比较困（kùn）难（nán），人家有户口（kǒu）你怎么（me）赶。特（tè）别是有一些（xiē）房子（zǐ）卖不上价格，价格上不去，你看看市值一千万的（de）房子（zǐ），但可能（néng）没有（yǒu）人要（yào），因为公告里写清楚房（fáng）子有（yǒu）三个五个户口，法院不负责处（chù）理，需自行解决。因为法律规定法院拍卖的房子，法院不能（néng）强制迁（qiān）掉户口，市场上正常的买卖里面有几个户（hù）口可以强制（zhì）迁（qiān）掉，但法院拍卖是不能强制迁户口的。


        所（suǒ）以在办理房（fáng）产抵（dǐ）押借（jiè）款（kuǎn）的（de）时候，一（yī）定要查（chá）一下（xià）里（lǐ）面是否有户口。如果有户口，就要（yào）他写（xiě）一个证（zhèng）明，证明已知（zhī）房（fáng）子抵押给（gěi）了谁，如果拍卖以后，我（wǒ）将自动把这（zhè）个（gè）户（hù）口（kǒu）迁掉。把这个手续做掉，相（xiàng）对来（lái）说更稳妥，这（zhè）是户口的问题，你们千万要注意。


        第二是今年的（de）民（mín）法典（diǎn）规定了居住权。抵押前你（nǐ）可以去房（fáng）地产交易中心（xīn）查看（kàn）一（yī）下房产里面（miàn）有没（méi）有居（jū）住权，有的人为了（le）避税或者是（shì）限购，父母出钱（qián），房产（chǎn）证名（míng）字是写的儿子，但父（fù）母为了保证（zhèng）他们的权益（yì），可以申（shēn）请一个居住权，可以十年、二十年甚至是住（zhù）到去（qù）世，一辈子都居住在（zài）里面。之后儿子缺钱（qián）拿（ná）房子出去（qù）抵押借款（kuǎn），还不出（chū）后法（fǎ）院处（chù）理。房子（zǐ）你可（kě）以去拍卖，产权（quán）归你，但是你要住的话必须20年以（yǐ）后（hòu），所（suǒ）以这个居住权你们也要去（qù）交易（yì）中心查一下，把户口的问（wèn）题解决了，把居住权的问（wèn）题解决（jué）了（le），唯一住房拍卖（mài）的话，价格也可（kě）以拍的高，后续人家入住也没有什么（me）问题（tí）了。

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